Andersen

1. Ein im Nachgang zu einem bereits bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag stellt eine der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Nebenabrede zum Maklervertrag dar, wenn zwischen den beiden in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossenen Verträgen eine unmittelbare Verbindung besteht und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie deshalb als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen ist (Fortentwicklung von BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 10]).

2. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist (Bestätigung von BGH, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 11 bis 17]).

Die Kläger waren auf der Suche nach einem Eigenheim und schlossen daher mit der beklagten Immobilienmaklerin einen Maklervertrag und – zusätzlich – in einem gesonderten Dokument einen Reservierungsvertrag, der die exklusive Vorhaltung eines Grundstücks gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 1% des avisierten Kaufpreises bis zu einem bestimmten Datum vorsah. Die Besonderheit des Falles bestand darin, dass der Abschluss des Reservierungsvertrages erst ein Jahr nach Abschluss des Maklervertrages erfolgt war. Nachdem die Kläger Abstand vom Kauf nahmen, verlangten sie von der Beklagten die Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 Euro zurück.

Der BGH hat zunächst entschieden, dass der Reservierungsvertrag der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt, weil es sich dabei um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung und nicht um eine eigenständige Vereinbarung handele. Unerheblich sei, dass der Vertragsschluss über die Reservierungsgebühr erst ein Jahr nach dem Maklervertrag in einem gesonderten Dokument erfolgt ist, weil es nach dem BGH auf eine wertende und nicht auf eine allein auf formale Kriterien abstellende Betrachtungsweise ankomme. Der Abschluss eines Reservierungsvertrages sei ohne einen ebenfalls von den Parteien geschlossenen Maklervertrag nicht sinnvoll möglich, was ihr den Charakter einer den Maklervertrag ergänzenden Nebenabrede verleiht. Die unmittelbare Verbindung zwischen Maklervertrag und Reservierungsvertrag zeige sich bereits daran, dass die Reservierungsgebühr nach den getroffenen Vereinbarungen auf die Maklerprovision angerechnet werden sollte.

Sodann hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass der Reservierungsvertrag den Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und die Kunden aus dem Reservierungsvertrag keine nennenswerten Vorteile oder eine geldwerte Gegenleistung des Maklers erhielten. Der Reservierungsvertrag komme einer  erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelung eines Maklervertrags widerspreche, wonach eine Provision nur dann geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit auch zum Erfolg geführt habe.

Die Entscheidung zeigt ein weiteres Mal auf, dass Reservierungsgebühren in der Rechtsprechung einen schweren Stand
haben. Der Praxis, Reservierungsvereinbarungen außerhalb des Kleingedruckten in gesonderten Vereinbarungen abzuschließen, um sie so der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle zu entziehen, ist nun ein Riegel vorgeschoben. Ungeachtet aller vertragsgestalterischen Bemühungen unterliegen sie aufgrund der nach dem BGH geforderten wertenden Betrachtungsweise der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle.

Aber auch aus anderer Richtung bläst ihnen ein kalter Wind entgegen. Reservierungsvereinbarungen können beurkundungspflichtig sein, wenn sie einem Vorkaufsrecht nahekommen oder wegen der Höhe des Bindungsentgelts auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb ausüben. Hierbei wird von der Rechtsprechung regelmäßig die Grenze bei 10 % der üblichen Maklerprovision gezogen.